No post de hoje, quem esta colaborando com o blog e esclarece as dúvidas sobre a compra de casa aqui nos EUA  é a Neja Fredigo, brasileira que mora aqui em Michigan desde de 1982 e que está no ramo de imóveis desde de meados dos anos 90.

Segue abaixo as perguntas mais frequentes dos leitores do Blog!

1- Depois de quanto tempo morando nos EUA consigo comprar uma casa aqui?

Sempre inicio aconselhando para se analisar com tranquilidade. Se depois de refletir por semanas você decidir que comprar um imóvel é vantajoso pra você, recomendo seis meses de preparação para o processo de compra. Nesse período preparatório é importante manter suas finanças estáveis, sem novas dívidas. Um mês antes de iniciar a procura ativa (entrar nas casas), inicie a procura de um credor. Aconselho iniciar perguntando no seu banco, e também à amigos com situações semelhantes (se eles estiverem a par dos seus planos)
Tenha cautela pra perguntar a vários dentro de um período de duas semanas.

Temos três situações:

A. Se você estiver trabalhando pra mesma empresa que trabalhava no Brasil, o seu bom crédito do Brasil pode ser usado pra você conseguir um empréstimo de credores que ajudam trabalhadores chegando de outro país .Você pode comprar assim que encontrar uma casa do seu gosto.

B. Para quem mudou de empresa, aconselho esperar os tradicionais dois anos residindo aqui nos EUA, para poder criar um histórico de crédito forte, e pagar juros mais baixos. Como no Brasil, menos risco para o credor, mais baixos serão os seus juros. Tendo em conta vários fatores na história financeira de uma pessoa, por exemplo:

35%: histórico de pagamento: pagamentos em atraso diminui crédito. E os credores cobram juros mais altos. Como no Brasil.
30%: peso da dívida: número de contas com saldos, empréstimos, prestações.
15%: duração da história de crédito: a idade média das contas em seu relatório e a idade da conta mais antiga. Aconselho manter usando (nem se somente de 4 em 4 meses, para colocar gasolina) o primeiro cartão de crédito.
10%: tipos de crédito utilizado: Os consumidores podem se beneficiar por terem um histórico de gerenciamento de diferentes tipos de crédito.
10%: pesquisas recentes de crédito: consultas de crédito rígidos (“hard inquiry”) , que ocorrem quando o consumidor solicita um cartão de crédito, empréstimo para comprar carro, etc tradicionalmente abaixam a pontuação de crédito (especialmente se for feito várias vezes). Sempre aconselho entrar em contato com quantos credores você quiser, contanto que seja dentro de duas semanas ou 45 dias, dependendo da firma. Mas o governo federal só garante os 14 dias. É mais seguro.
Pra compra de casa (mortgage, hipoteca) a pontuação clássica é entre 300 e 850. Quanto mais alto o número, menor o risco para o credor, mais alta será a sua credibilidade e os credores lhe cobrarão juros mais baixos (2.6, 3.4, etc)

C. Se for comprar o imóvel em dinheiro (cash), você pode comprar assim que encontrar uma casa sem a necessidade de usar seu crédito. Você recebe a escritura assim que a firma de título (Title Company) confirma que a escritura está limpa. Dentro de 5-7 dias, se tudo estiver em ordem,  os compradores recebem a chave.

2- O histórico de crédito influencia na compra caso eu for comprar a vista, sem fazer financiamento?
Não.

3- Como é o processo de financiamento (Mortgage) para comprar casa nos EUA.?

O processo é simples, se você estiver morando aqui por pelo menos 2 anos.
Primeiro olhe em https://www.annualcreditreport.com se tudo está certinho no seu histórico. Depois converse com vários credores (sempre lembre: dentro daquele período de duas semanas) e escolha o melhor. O credor da sua escolha (e aconselho conversar com pelo menos 3 ou 4) vai analisar o seu histórico. A avaliação do seu crédito vai determinar os juros.

Quando estiver pronto para visitar casas, peça ao credor uma carta de pré-aprovação e contrate um corretor para lhe representar. Como um advogado, o outro corretor (do vendedor) tem por lei a obrigação de proteger o melhor interesse do vendedor. O preço mais alto, as melhores condições, etc.

As taxas de juros por ano variam com o seu crédito, e o dia. . http://www.bankrate.com/finance/mortgages/current-interest-rates.aspx
Hoje está entre 2.7-3.4% para quem tem bom crédito. Avise se você quiser dicas para aumentar o seu crédito.

4 – Quais os documentos que devo apresentar para comprar uma casa nos EUA?
-Os formulários W-2 dos últimos 2 anos.
-Check recebido do empregador nos últimos 30 dias.
-Extratos bancários dos últimos 2 meses.
Inclua IRAs, 401ks, fundos mútuos, ações, etc, caso você tenha.

Informações adicionais dependendo da sua situação especifica:
Se você é comerciante ou o seu rendimento é baseado em comissões, o credor provavelmente vai lhe pedir declarações de impostos federais para os últimos 2 anos.
Se você alugou durante o ano passado, nome, endereço e número de telefone do Landlord.
Se você estiver aplicando para um empréstimo FHA:Se ambos os candidatos trabalham e têm filhos menores de 13 anos, um relatório de despesas de assistência à infância.

O credor que você escolher lhe dará informações detalhadas.

5- Qual o valor da comissão do corretor e quais taxas tenho que pagar para comprar um imóvel nos EUA?

A comissão do corretor é paga pelo vendedor.
E o imposto predial varia por local. Quanto melhor o distrito escolar, mais alto será imposto. https://www.fizber.com/propertytax/default.aspx

Corretores imobiliários podem lhe dizer a quantia. Você pode incluir esse pagamento no seu empréstimo e pagar mensalmente uma parcela pequena.
E também casas `a venda no MLS, tem o imposto anunciado.
Digite o endereço do imóvel e código postal para obter informações sobre a casa. Selecione o “imposto pago” para receber dados fiscais para os anos atuais e mais recentes.

6- O que são casas foreclosure? É seguro comprar essas casas?

Com muita cautela é sim. Durante a crise dos anos 2005-2010 todos os 50 estados (principalmente AZ, FL, MI, NV) tinham casas em foreclosure (imóveis cuja posse passou para o banco ou prefeitura por falta de pagamento da hipoteca).Você pode comprar estes imóveis para morar ou alugar.

E se for por falta de pagamento do imposto predial, você pode comprar o penhor e lucrar com isso, como um investimento. Vinte e nove estados, além de Washington, DC, as Ilhas Virgens e Porto Rico permitem vendas de garantia de imposto. Cada estado utiliza um processo ligeiramente diferente para realizar as vendas de garantia de imposto. (Avise se quiser saber os detalhes).

Comprar uma casa em foreclosure é considerado arriscado. Tenha cautela. Aconselho aos que já compraram outras casas no país, e que saibam reformar essas casas, e que podem pagar a um eletricista e um bombeiro licenciados. Pois em muitos casos (como no programa de televisão http://www.hgtv.com/shows/flip-or-flop ) você não pode sequer examinar a casa por dentro e tem que adivinhar sobre sua condição interior. Na maioria das vezes, não há inspeção da condição exterior do imóvel. Do alicerce, da hidráulica, elétrica, etc. Você poderia acabar ficando com uma casa cheia de violações de construção e riscos ambientais, como amianto, radão, ou tinta com chumbo.
E se os proprietários ainda estiverem morando na casa, mais cautela ainda: pois muitos ficam frustrados e danificam a propriedade antes de sair.
Nas últimas duas décadas (principalmente entre 2004-2012) tenho ajudado muitos investidores comprarem casas em foreclosure. Tipicamente eles tem um time de empreiteiros, e em 40-90 dias a casa está pronta para os novos moradores.

7- Como funciona o processo de compra de um imóvel nos EUA? Como escolher um corretor, como fazer uma proposta? Posso desistir da compra depois de feita a proposta?

Cinco, seis meses antes de sua caça as casas, novamente verifique o seu histórico de crédito. É prudente evitar movimentar dinheiro, mudar de bancos, ou fazer grandes compras seis meses antes de comprar uma nova casa. Evite abrir novos cartões de crédito, acumulando muita dívida ou comprar itens caros.

Quando você decidir comprar, escolha um credor/ emprestador, e pedir uma carta de pré-qualificação. Use o seu nome como aparece na sua carteira de habilitação. Pergunte a amigos uma referencia de corretores.
Entreviste somente Realtors, pois os agentes que não são Realtors não seguem a ética de Realtors e nem oferecem o mesmo nível de serviço. Fale com pelo menos 3.
E inicie visitando casas com sua corretora. Corretores licenciados podem lhe mostrar casas em qualquer cidade do estado onde têm a licença.
Encontrou uma casa boa? Sua corretora prepara a oferta (preço baseado em preços de vendas recentes na área) você assina eletronicamente a proposta e a sua corretora envia a oferta com a carta do seu credor.

Alguns vendedores pedem também o EMD depósito em dinheiro (2-5% do preço da oferta) no envio da oferta. Este dinheiro é depositado com a companhia de título logo após o contrato for ratificado e vai ser aplicado como um crédito para seus custos de fechamento.
Você tem a opção de escolher uma empresa de título, se desejar.Se for uma oferta em dinheiro, inclua a sua prova de fundos bancários.

Sempre aconselho a comprar a casa mais modesta na melhor área do bairro.
E assim, a fase de negociações se inicia.Tudo depende do mercado no momento, e da motivação do vendedor.
Dirija pelo bairro da casa em várias horas do dia para ver o que está acontecendo na rua. Se há barulho, veja a distancia para escritório durante a hora do rush, etc. Seja paciente.

Assim que o vendedor aceitar sua oferta, chame um inspetor para fazer uma inspeção ($200-900) na casa. http://www.ashi.org/ e/ou http://www.nahi.org/

Se você estiver comprando uma casa em construção, aconselho uma inspeção da casa antes que o drywall seja instalado, conhecido como uma “inspeção de pré fechamento”, o que fornece um nível de garantia de qualidade para o comprador.

Se você escolher continuar com a compra, o seu banco vai enviar um avaliador pra confirmar que a casa realmente vale o preço negociado. estando tudo certo, o seu credor entra em movimento.

Um dia (ou 1 hora) antes de receber a escritura (depois de 30-45 dias) você volta a casa para ver se tudo está em ordem. Caso tudo esteja certinho, seu credor lhe oferece o empréstimo, você escreve o cheque para a firma de titulo, e recebe a chave e a escritura do imóvel.
Traga a carteira de motorista, e o recibo de ter pago um ano de seguro predial.

A proposta tem três condições de contingências:
Caso o relatório da inspeção não lhe satisfaça, você pode desistir da compra e receber o seu EMD de volta. Se a casa não valer o preço pedido, e/ou se o banco decidir não lhe fornecer o empréstimo.

Depois da compra (caso a firma de titulo não envie pelo correio pra você) vá pessoalmente `a prefeitura da sua cidade e traga o seu “Homestead Affidavit” para que você possa receber o desconto, a isenção oferecida pelo governo aos proprietários de uma residência principal, a sua residência oficial.

8- O que é o Closing Day? É necessário ter a assessoria de um advogado no dia?

É o dia em que você recebe a escritura do imóvel. Antecipe pagar entre 2-7% do preço da compra da casa em custos de “closing” que o seu credor cobra.
Mas se for compra em “cash” o custo é geralmente bem menor, pois não há avaliação bancaria do valor do imóvel, somente a inspeção física da casa, e o serviço da firma de titulo.
Não é necessário ter advogado, nem corretor no dia, mas as para sua proteção, aconselho ter um ou o outro.

9- Sou obrigado a pagar pela vistoria do imóvel?
Sim se você decidir contratar um inspetor. Alguns empreiteiros que já construíram casa e entendem bem, não contratam um. Mas sempre aconselho fazer inspeção.

10- O que é a Title Company?
A firma que garante a legalidade da escritura.

11- Quais os impostos que tenho que pagar de uma casa nos EUA? Existe IPTU como no Brasil?
Há menos.
http://www.michigan.gov/taxes

No estado de MI, onde o estado também cobra uma taxa de transferência na compra -$7.5 por cada mil dólares. E a maioria dos condados $1.1 por mil.

12- Preciso contratar um corretor de imóveis para comprar uma casa na planta, ou compro direto com a construtora?
Você escolhe. Tipicamente compradores recebem descontos (ou um deck, landscape, basement terminado, etc) quando têm um representante (familiar com o mercado, a construtora, o tipo de construção, etc) negociando a favor do comprador.
O corretor da construtora tem o objetivo oposto, de vender por um preço mais alto, sem oferecer nenhuma concessão, representando a construtora empregadora.

13- Posso comprar um terreno e contratar um empreiteiro para construir?
Varia com a subdivisão. Aconselho verificar antes, e ler os by-laws com muita cautela antes de fazer a oferta e se comprometer comprar.Em terrenos fora de subdivisão você pode.

14- Qual o valor médio de casas em Michigan para uma família de classe média, um casal com 2 filhos?
Varia muito. Depende de vários elementos que sejam difíceis (e caros) de modificar.
Com dois filhos se precisa de pelo menos 3 quartos, sem sobrar quarto pra hospede, ou escritório. Recomendo 4 quartos.

Em Walled Lake hoje há uma casa bonitinha de 3 quartos numa rua modesta (Dekalb # 114) por $265 mil.
É possível  comprar uma casa modesta, de 3 quartos, por volta de $300-380 mil em um distrito escolar melhor, mas casa construída nos anos 50-60. Ou casas novas, grandes, bonitas, ao norte de Oxford.
Quem trabalha remotamente e tem a liberdade de morar longe, há casas maiores por menos de $400 mil.

Nós sempre falamos que há três fatores importantes na compra de um imóvel:
1. Local
2. Local
3. Local

Afinal um imóvel não se move facilmente. Isso só é feito com casas históricas -varias casas de Thomas Edson foram transportadas de NJ para Dearborn, por exemplo.

O distrito escolar, o local dentro daquele distrito, e dentro da subdivisão, o tipo de quintal, o ano de construção, cinco elementos que também nunca poderão ser modificados.
Além de planta da casa (caro para modificar), estilo arquitetônico, e outros detalhes.

15- Qual a diferença entre single home, town-home, condos e apartamentos?

Single Home: casa com quintal em volta,
Townhome: casa geminada,
Condos:condomínio nem sempre é geminado, mas o quintal é sempre mínimo,
Apartamentos:  apartamento não se compra é só de aluguel.

Cabe lembrar que  casa muito perto de prédios de apartamento perde valor.

Neja Fedrigo, Associate Real Estate Broker
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